粵港澳大灣區未來的商業圖景有多「能打」？這場活動說透了…

發布時間:

2019-10-22

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全球第四個灣區——粵港澳大灣區是中國規格最高的城市群，在國家發展大局中具有重要戰略地位。承接規劃發展東風，一個世界級商圈也在孵化、形成，粵港澳大灣區商業地產圖景，將改寫未來中國商業格局。

2019年10月18日，由贏商網發起主辦，Ola Lotus•蓮地×粵港澳大灣區商業地產高峰論壇在珠海橫琴粵澳合作中醫藥科技產業園如期開幕。本屆大灣區商業地產高峰論壇以“新坐標·新商業，贏灣區·贏未來”為主題，云集了粵港澳地區多家商業地產開發商、品牌商，以及著名粵港澳地區發展專家，共同探討大灣區紅利的商業新風口和發展新賽道，為大灣區建設注入更多商業活力和思考。

本次高峰論壇，涵蓋主題演講、重量級大灣區商業地產報告發布、高端對話以及主題展、頒獎典禮等一系列內容，可謂干貨滿滿。

01 【跨界資源合作，將是粵港澳大灣區商業的一大亮點】

吳傳鯤：廣東贏商網數據服務股份有限公司董事長

活動伊始，廣東贏商網數據服務股份有限公司董事長吳傳鯤作了開幕致辭。他認為，粵港澳大灣區將打造為世界級城市群，並建設宜居宜業宜遊的優質生活圈等相關定位，與商業地產發展息息相關。從零售商業角度來說，粵港澳大灣區內各大城市，在近十年的商業地產發展中是相對落後的，甚至落後於成都等內陸城市；而在粵港澳大灣區規劃紅利下，這些城市的商業地產都迎來了新的發展機遇，未來內地品牌商和港澳品牌商可以通過跨界合作，為大灣區內的優質項目提供更豐富的內容和組合。

02 【中城商業研究院報告發布：粵港澳大灣區購物中心發展新路徑】

姜星狄：中城商業研究院研究總監兼首席分析師

一份干貨報告，開啟了本次高峰論壇的內容高潮。中城商業研究院研究總監兼首席分析師姜星狄在現場發布了《粵港澳大灣區購物中心發展新路徑》的重磅報告，姜星狄認為，宏觀經濟環境，與商業未來發展方向以及消費趨勢，息息相關。

² 粵港澳大灣區商業環境：粵港澳大灣區在人口紅利、收入水平方面是相當突出的。以廣東為例，作為國內最富有的一個省份，人均收入水平相當高。廣東人有錢，但不喜歡花錢，怎樣讓廣東人掏更多錢消費，這是品牌商需要思考的地方。

² 項目環境：上半年，粵港澳大灣區項目環境偏弱，開業率不盡人意，約為33%左右。與往年新開業購物中心數據對比，今年上半年新開業數量、體量皆大幅下滑。

² 業態趨勢：從粵港澳大灣區內地4個頭部城市（廣州、深圳、佛山和東莞）來看，在業態比重結構上，2019年與去年變化不大。餐飲比重略微上升；服飾業態下滑趨勢明顯，但在粵港澳大灣區是逆勢增長；文體娛業態小部分下滑。

² 品牌趨勢：2019年，粵港澳大灣區品牌開店數量多於關店，相較2018年改善明顯。其中，零售品牌調整較大。從品牌檔次來看，大眾化品牌占比略微下降，中高檔和高檔品牌上升，這是消費升級的表現。

03 【主題演講：深度剖析粵港澳大灣區的商業前景】

✦ 大灣區·大橫琴橫琴新區的投資新賽道

張升：橫琴新區商務局招商主任

作為內地唯一與香港、澳門路橋相連的自貿試驗片區，橫琴未來商業充滿想象。橫琴新區商務局招商主任張升在現場帶來《大灣區·大橫琴橫琴新區的投資新賽道》主題分享。

橫琴新區的開發始於2009年，經過十年發展，發生了翻天覆地的變化。如今在產業方面，橫琴重點發展醫療健康、跨境商貿、文旅會展等六大產業，每個產業都有龍頭帶動。

² 文旅會展產業：今年3月21日，國務院批復《橫琴國際休閒旅遊島建設方案》。長隆國際海洋度假區作為龍頭企業，去年一年累計接待遊客量1000萬人次，從開業到現在累計接待遊客超5800萬人次。

² 人才政策：特殊人才政策實施以來，已經累計獎勵大概1.5萬人次，總獎勵金額超過12億。

² 獨具優勢的營商環境：

· 對符合條件的商業品牌店的經營主體給予裝修補貼落地獎勵：裝修補貼按每平方米500塊錢的標準給予扶持，對於港澳商家可以提高至600元。

· 實施澳門機動車出入橫琴管理辦法：截止今年8月底，累計向1506輛發放出入境資格，這個政策可以更加便利澳門和橫琴的往來。

✦ 新文旅時代：“健康+文旅”模式下的風口紅利

曾偉峰：粵澳中醫藥科技產業園開發有限公司主題文化街項目部副總監

建設世界級旅遊目的地，是粵港澳大灣區建設的重要內容，大灣區文旅商業因此迎來黃金發展期。粵澳中醫藥科技產業園開發有限公司主題文化街項目部副總監曾偉峰帶來了《新文旅時代：“健康+文旅”模式下的風口紅利》的主題演講。

曾偉峰分享道，文化+旅遊開啟旅遊新時代，2019年國慶全國接待遊客7.8億人次，實現6497億收入，66%遊客參觀人文旅遊景點、59.45%參觀歷史文化街區、86.36%參與以上兩項文化旅遊。珠海橫琴2018年遊客總數超過1000萬，過境人次900萬，數據說明了橫琴是旅遊熱點。調查顯示，健康旅遊產值6390億人次，預計2020年有望突破9000億大關。中國大健康趨勢，全民養生時代已經來臨，中國養生大數據報告顯示，全中國70%人處於亞健康狀態；在健康養生用戶中，女性占63.2%，男性36.8%，10萬億大健康產業規模中醫藥養生市場前景非常廣闊。健康+文旅是一種全新的休閒度假方式，產業園健康+文旅延伸出一種全新的健康生活方式。粵澳合作中醫藥科技產業園抓住時代機遇，通過跟瑞蓮莊主題酒店，中醫藥科技創意博士館及Ola Lotus·蓮地等項目規劃，打造國際健康產業交流平台。

04 【高端對話：灣區時代，珠三角城市群未來商業想像】

據中國國際經濟交流中心預測，到2023年，粵港澳大灣區將發展為全球第一大灣區，GDP將達4.6萬億美元，傲視全球。對於商業零售企業而言，粵港澳大灣區的戰略規劃，勢必影響企業在該區域的排兵布陣。那么，對灣區城市未來的商業前景，行業領袖和商業大咖是如何看待的？

對話嘉賓：

竺海群：印力集團副總裁兼廣深城市商業公司總經理

樊文瑞：珠海優特商業管理有限公司總經理

楊應堅：奧園商管副總經理兼營運中心總經理

汪奇慧：江門匯悅·大融城項目總經理

王斌：蜜蜂科技Bee+副總裁

柳剛：SUPIN+ LIFE STYLE 聯合創始人/執行董事

✦ 竺海群：粵港澳大灣區將導入大量外來人口，帶動購物中心回報提升

粵港澳大灣區政策下，廣州、深圳、香港，這三個城市形成非常有影響力的都市群，再加上整個灣區中包括交通、政策等紅利，粵港澳大灣區將吸引大量外來人口導入。外來人口的導入對於購物中心的發展至關重要，由人流產生了客流，由客流產生了銷售，由銷售產生租金、由租金產生回報。印力集團目前在粵港澳大灣區9+2城市裡佈局了7個城市，開業10個購物中心。然而，機遇與挑戰並存，挑戰主要來自於消費信心的下降、整體的商業物業經營情況壓力徒增、政府稅收政策沒有適時調整等三方面。未來，印力集團將繼續深耕於港澳大灣區，根據灣區各城市層級和發展狀況，進行有規劃地投資。

✦ 樊文瑞：珠海商業尚未飽和，具備後發優勢
目前，珠海零售商業非常具有發展潛力，具備後發優勢。去年，珠海常住人口增長率7.12%（全國第一），今年實際常住人口達到300萬以上，流入的高素質、高淨值人口較多。對零售商業來說，這是一個非常有利的支撐。很多利好消息疊加（粵港澳大灣區政策、港珠澳大橋通車、深中通道、深珠通道等），珠海零售商業將進入快速發展通道。這兩年招商最大的感受是：很多以前不願意進入珠海的品牌，已經在珠三角開店計劃中把珠海列為重點開發城市。這兩年，珠海零售商業的行業影響力在不斷擴大。挑戰有兩方面：一是人才瓶頸，二是快速增長可能帶來的區域發展不平衡。未來，最重要的一點是“得年輕人者得天下”。

✦ 楊應堅：灣區各大城市還有細分市場可深挖，磨好“差異化”這把劍

粵港澳大灣區的商業佈局，可以根據“人口密度、人均GDP、社會消費品零售總額”三個要素進行區分選擇。香港、澳門、深圳、廣州中心區的購物中心、社區商業、商業街區都有很多創新的東西可以做；珠海香洲區、佛山的禪城和順德、東莞城區等區域的購物中心，社區商業也有很大的市場。粵港澳大灣區商業發展的挑戰非常大。目前我們感觸最深的就是，要結合區域經濟情況和競爭對手特點，把“差異化”磨成一把最鋒利的劍。比如，在江門奧園廣場，我們主打家庭客群，把親子板塊做強。未來的關鍵是要與時俱進地創新，保持18歲心態，不斷吸收新事情，了解00後、10後、20後的想法。

✦ 汪奇慧：在粵港澳大灣區經營商業，定位、服務、員工缺一不可

在粵港澳大灣區經營商業，主要有兩大方面的挑戰：

· 外部環境：粵港澳大灣區要對標國際大灣區，但交通仍需要提升，比如日本灣區東京，交通網絡非常發達。

· 人口基數不足：我們收購的項目在順德與江門，對比深圳、東莞、惠州，人的消費力、客單價，都是我們遇到的瓶頸。

項目要把定位做好，客戶服務體驗做到極致，員工培養好。把運營做細致，才能把現金流做出來，項目形成規模後，能有更大資源平台，成本降下來，效益自然就產生了！

很多傳統開發商擔心大量資金用在開發，後期如何退出，大多數以租金回報覆蓋開發成本。在退出方式上，我們比較成熟，除了股權出售外，目前更多是通過資產證券化的方案退出。

✦ 王斌：深耕粵港澳大灣區，企業管理模式非常重要
在粵港澳大灣區深耕發展，做好自身企業的管理非常重要。如果還是用燒錢的方式快速擴張，後期會遇到非常大的問題。能否真正產生利潤，這是最重要的。我們選擇穩扎穩打，專注於精細化運營管理每個空間。Bee+短短4年成為聯合辦公全國領導品牌，是通過深耕辦公空間產品打造及不斷通過對市場變化的理解，結合新科技及新興產業發展帶來的新機遇實現的。做企業應該主動積極去爭取，與年輕人及年輕企業一起發展能夠帶來更多機會。

✦ 柳剛：粵港澳大灣區迎來發展黃金期，激發消費熱情是關鍵

未來中國的快速城鎮化，一定會催生更強的消費力，外部環境無論如何變化，我看好中國市場，在龐大的人口基數加持下，無論是消費品類、消費額度還是未來新的消費需求，都在不斷產生。

粵港澳大灣區作為中國消費經濟發展最重要的三個城市群之一，人均收入最高，將成為未來中國經濟的引領者，但機遇與挑戰並存，新的購物中心不斷產生，給品牌商帶來了消費力稀釋、經營成本不斷上升等挑戰，應對這些挑戰激發消費熱情是關鍵，最重要是把產品和服務做好。從數據上來說，粵港澳大灣區進入了一個好時代，接下來我們的戰略重心是繼續進軍粵港澳大灣區，針對這個市場接下來會再增加1倍的開店量。

05 【粵港澳大灣區優質項目巡展：大灣區商業地產裡的人氣“明星”】

作為本次高峰論壇的一大亮點，大灣區優質項目展示平台——GBA大灣區城市商業主題展同步亮相，展示了包括Ola Lotus•蓮地、優特匯、中海•富華里以及珠三角9市近年的多個優質項目，它們是大灣區商業地產裡的人氣“明星”，更是品牌商家進駐相應城市的熱門選擇。